Księgi wieczyste są zarządzanym przez sądy rejonowe rejestrem, umożliwiającym ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Prowadzone są dla gruntów, budynków, lokali oraz ograniczonych praw rzeczowych (własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu oraz prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej).
Rejestr ksiąg wieczystych jest jawny i publiczny – co oznacza, że każdy ma do niego dostęp.
Obecnie większość z nich prowadzonych jest elektronicznie, co umożliwia zapoznanie się z nimi online np. poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Co do zasady, każda nieruchomość posiada odrębną księgę, którą można wyszukać po jej numerze, adresie lub numerze działki.
Celem zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych jest przede wszystkim zabezpieczenie obrotu nieruchomościami. KW jest podstawowym źródłem informacji na temat interesującego nas gruntu, domu lub lokalu/ mieszkania.
Księga wieczysta ma przejrzystą budowę i podzielona jest na cztery główne działy. Jakie informacje zawiera każdy z nich?
Dział I
Złożony jest z dwóch części: oznaczenia nieruchomości (O) oraz spisu praw związanych z własnością (Sp). W pierwszej z nich zawarte są dane adresowe i geodezyjne danej nieruchomości pochodzące z rejestru gruntów. Znajdują się tam takie informacje jak adres, powierzchnia, przeznaczenie nieruchomości oraz opis poszczególnych pomieszczeń.
Druga część zawiera informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym oraz udział właściciela w nieruchomości wspólnej. W przypadku działki są to przede wszystkim służebności przejazdu przez działki sąsiednie, parkingi, place zabaw etc., natomiast w przypadku budynku – udział w nieruchomości wspólnej przypisany danemu lokalowi.
A Analizując ten dział należy zweryfikować czy podane informacje są zgodne z prawdą oraz czy zostały uwzględnione wpisy o ewentualnych istniejących powierzchniach przynależących tj. komórka lokatorska lub miejsce postojowe.
Dział II
Zawiera informacje dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Wskazuje właściciela/i lub użytkownika/ów wieczystych nieruchomości z przedstawieniem wielkości udziałów należących do poszczególnych osób.
W tym miejscu należy sprawdzić czy osoba oferująca nam nieruchomość na sprzedaż jest uwzględniona w zapisie. Jeżeli nieruchomość posiada kilku właścicieli należy zweryfikować czy wszyscy wyrazili na to zgodę.
Dział III
Zawiera informacje o obciążeniach dotyczących nieruchomości, roszczeniach i służebnościach.
JJ Jest to bardzo ważny dział, ponieważ zawiera informacje dotyczące ewentualnych praw przysługujących osobom trzecim oraz służebnościach obciążających nieruchomość (np. lokator z dożywotnim pozwoleniem na jej użytkowanie). W tym miejscu znajdą się również wzmianki o wszczęciu ewentualnej egzekucji komorniczej.
Dział IV
Przeznaczony jest na informacje dotyczące hipoteki, jej rodzaju oraz innych możliwych zadłużeń wraz z kwotą, walutą i niezbędnymi informacjami o wierzycielu.
Hipoteka obciąża nieruchomość, nie zaś samego właściciela – dlatego należy zachować szczególną czujność czy zakupiona nieruchomość nie jest obciążona długiem, który w momencie zakupu przeszedłby na nas.
Księga wieczysta zawiera wszystkie podstawowe i bardzo istotne informacje dotyczące nieruchomości. Jeżeli planujemy zakup na rynku wtórnym, bardzo ważne jest dokładne zapoznanie się z jej zapisami. Znajomość księgi wieczystej pozwala uchronić się przed wieloma nieprzyjemnymi niespodziankami po zakupie nieruchomości – tj. konieczność udostępnienia działki osobom trzecim, dożywotni lokator, czy zadłużenie.