Przy zakupie mieszkania jedną z najważniejszych kwestii, na jakie warto zwrócić uwagę jest typ jego własności. Prawo do nieruchomości może przybrać formę prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – do czego uprawniają i czym się różnią?
Prawo własności
Prawo własności jest prawem rzeczowym, regulowanym przez kodeks cywilny. Uprawnia do posiadania, korzystania i rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób, w granicach ustanowionych przepisami prawa i zasady współżycia społecznego. Umożliwia również czerpanie korzyści z rzeczy – w tym pożytków, bądź dochodów.
Aby lokal mógł stanowić odrębną własność, musi posiadać księgę wieczystą. Budynek, w którym się znajduje się takie mieszkanie jest najczęściej zarządzany jest przez wspólnotę mieszkaniową – więc jego nabywca również staje się automatycznie jej członkiem. Lokal własnościowy, pomimo wyodrębnionej własności, nie może jednak funkcjonować bez pozostałych części budynku, w którym się znajduje. W związku z tym jego właściciel staje się również współwłaścicielem części wspólnych tj. klatki schodowe, czy trawniki. Posiada on także prawo do korzystania i dowolnego rozporządzania mieszkaniem, np. w postaci dzierżawy, najmu lub obciążenia nieruchomości innym ograniczonym prawem rzeczowym. Wysokość comiesięcznych opłat w budynkach zarządzanych przez wspólnotę zależy od decyzji przez nią podjętych.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, będące jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Uprawnia do korzystania z lokalu oraz rozporządzania swoim prawem.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa, lokal może, ale nie musi posiadać księgi wieczystej. Budynki, w których znajdują się takie lokale są wybudowane i administrowane przez spółdzielnię mieszkaniową i to ona pozostaje również właścicielem działki i części wspólnych. Formalnie w chwili sprzedaży mieszkania, pozostaje ono nadal własnością spółdzielni, ale jego nabywca (który również ma prawo zostać jej członkiem) może nim zarządzać – zamieszkiwać, wynajmować lub udostępniać do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Za zgodą spółdzielni może również zmienić jego przeznaczenie np. na lokal usługowy. Regularne opłaty na poczet czynszu etc. są w tym przypadku uiszczane na konto spółdzielni.
Lokal spółdzielczy może zostać, na żądanie i po spełnieniu określonych czynności, wykupiony w celu przekształcenia jego własności. Jest to jednak możliwe wyłącznie kiedy grunty są uregulowane.
Oba typy własności lokalu są zbywalne, co oznacza, że zarówno lokal z prawem własności, jak i lokal spółdzielczy może być sprzedany, darowany i dziedziczony. Może również stać się przedmiotem egzekucji i być obciążony hipoteką.
Obie formy są do siebie zbliżone, a w praktyce różnica między nimi jest nieodczuwalna dla właścicieli. Choć odrębna własność uznawana jest powszechnie za korzystniejszą formę własności, to mieszkania spółdzielcze zazwyczaj posiadają możliwość wykupu – co „wyrównuje ich szanse” na rynku. Ich ceny także są porównywalne.