Mieszkaniowy rachunek powierniczy to produkt dedykowany deweloperom mieszkaniowym, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców na poczet lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prowadzenie rachunku powierniczego jest obowiązkiem dewelopera wynikającym z ustawy deweloperskiej (jednak dotyczy ona jedynie inwestycji, których budowa rozpoczęła się po wejściu ustawy w życie).
Rachunek powierniczy jest rodzajem rachunku bankowego, służącym do prowadzenia wszelkich rozliczeń między nabywcą lokalu i deweloperem. W momencie kiedy klient decyduje się na zakup inwestycji z rynku pierwotnego, jego pieniądze (również pochodzące z kredytu hipotecznego) zostają zdeponowane na prowadzony przez bank rachunek powierniczy dewelopera, skąd wypłacane są mu po spełnieniu warunków wskazanych w umowie. Wszystkie niezbędne informacje na temat dotyczącego nas rachunku powierniczego znajdują się w prospekcie informacyjnym inwestycji, do którego sporządzenia deweloper również jest zobowiązany.
Banki prowadzą zamknięte i otwarte rachunki powiernicze, różniące się od siebie sposobem wypłaty zgromadzonych na nich środków. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wypłata następuje jednorazowo, po przedstawieniu bankowi umów przeniesienia prawa własności na nabywcę. Natomiast w otwartym rachunku powierniczym wypłaty realizowane są w transzach po potwierdzeniu przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank, ukończenia kolejnych etapów inwestycji wg. harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Otwarty rachunek powierniczy dodatkowo może zostać objęty gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Oba typy gwarancji zapewniają zwrot pieniędzy w przypadku odstąpienia od umowy lub upadłości dewelopera. W przypadku gwarancji ubezpieczeniowej gwarantem jest zakład ubezpieczeniowy, natomiast w gwarancji bankowej – bank. Niezależnie od rodzaju gwarancji, wygasa ona w momencie przeniesienia na nabywcę prawa własności do mieszkania lub domu. Warto wspomnieć, że jeżeli umowa deweloperska zostaje rozwiązana na mocy porozumienia stron, następuje zwrot części środków zgodnie z oświadczeniem woli złożonym w banku.
Praktyka prowadzenia rachunku powierniczego zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo przebiegu transakcji. Środki zgromadzone na rachunku będące własnością powierzającego, czyli kupującego nieruchomość nie mogą być przez niego dowolnie dysponowane (np. przelane na prywatny rachunek bankowy). Korzystać może z nich jedynie właściciel rachunku (deweloper), który jednak nie ma prawa przeznaczyć ich w żadnym innym celu, niż ten określony w umowie powierniczej zawartej z powierzającym. Oznacza to, że choć kupujący wpłaca pieniądze na rachunek inwestora, to każda wpłata odbywa się poprzez stworzone dla niego subkonto, a bank staje się pośrednikiem monitorującym wypłaty i przebieg całej transakcji.
Rachunek powierniczy niesie ze sobą korzyści dla obu stron umowy. Nabywcy zapewnia weryfikację i nadzór banku nad inwestycją, zabezpieczenie wpłacanych pieniędzy oraz ewentualne ubezpieczenie, natomiast deweloperowi wzrost wiarygodności – zarówno w oczach potencjalnych nabywców, jak i banku oraz rozliczenie budowy zgodnie z obowiązującymi wymogami ustawowymi i prawnymi. Kupujący podpisujący umowę na etapie, kiedy budowa trwa może liczyć na ochronę swoich praw i inwestowanych pieniędzy, a deweloper zapewnia sobie tym samym przejrzyste zasady rozliczania się z nabywcą i bezpieczeństwo transakcji.