Ustawa deweloperska weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku modernizując tym samym wszystkie transakcje podejmowane na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkalnych. Przystępując do zakupu mieszkania lub domu od dewelopera warto zapoznać się więc z przepisami, które usprawniają cały proces sprzedażowy i przede wszystkim chronią inwestowane przez nas pieniądze.
Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawą deweloperską potocznie nazywana jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Reguluje ona stosunki między nabywcą nieruchomości, a deweloperem w celu zapewnienia większej ochrony kupującego.
Umowa deweloperska dotyczy wyłącznie niewybudowanych lub będących w trakcie budowy lokali mieszkalnych – bez wydanego dotychczas pozwolenia na ich użytkowanie.
Co zawiera?
Ustawa deweloperska określa obowiązki przedkontraktowe dewelopera, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich oraz ich treść, środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku, kiedy transakcja nie zostanie sfinalizowana. Przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się również w przypadku umowy przedwstępnej.
Zgodnie z Ustawą, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danej inwestycji, przedstawiany (na żądanie) osobie zainteresowanej zawarciem z nim umowy. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi nieodłączną część umowy deweloperskiej. Dzieli się na część ogólną i indywidualną oraz zawiera informacje dotyczące całej inwestycji, jak i samego lokalu – parametry, plany, cenę, usytuowanie, standard wykończenia, liczbę kondygnacji i lokali w budynku, doprowadzone media, czy dostęp do drogi publicznej. Deweloper ma również obowiązek przedstawienia nabywcy szczegółowych informacji dotyczących jego sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia oferowanego do sprzedaży. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w obecności notariusza.
Ustawa deweloperska reguluje również kwestię zabezpieczenia środków należących do nabywcy. Wpłaty kupującego trafiają na mieszkaniowy otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy, skąd w zależności od rodzaju rachunku przekazywane są deweloperowi w transzach po potwierdzonym przez bank osiągnięciu określonego zaawansowania budowy lub jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej stojącego (stanowiącego odrębną nieruchomość). Harmonogram płatności jest częścią umowy deweloperskiej.
W celu zabezpieczenia roszczeń deweloper ma obowiązek zapewnić kupującemu gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy z powodu nie przeniesienia w określonym terminie prawa własności. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo. Warto zaznaczyć, że obie gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych przez nabywcę środków oraz utraconych korzyści.
Co to oznacza dla kupującego?
W wyniku podpisania umowy deweloperskiej sprzedający zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia prawa do jego własności na kupującego. Klient natomiast zobligowany jest do uiszczenia określonej opłaty na rzecz dewelopera. Ustawa deweloperska szczegółowo określa standardy zawieranej transakcji oraz gwarantuje zabezpieczenie funduszy przeznaczonych na zakup nieruchomości. Zarówno nabywca budowanego lokalu, jak i jego wykonawca stają się stronami umowy, których wzajemne interesy podlegają ochronie prawnej.
Wejście w życie ustawy deweloperskiej znaczne zmniejszyło ryzyko związane z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego. Dzięki zobowiązaniu dewelopera do sporządzania takich dokumentów jak prospekt informacyjny oraz przedstawienia swojej sytuacji prawno-finansowej związanej z inwestycją, cała transakcja stała się transparentna. Prawna regulacja relacji nabywca – deweloper daje poczucie bezpieczeństwa, w szczególności potencjalnym kupcom. Funkcjonowanie ustawy deweloperskiej umożliwia zatem klientom świadome inwestowanie w nieruchomości.