Największym polskim rynkiem mieszkaniowym jest oczywiście Warszawa. Odpowiedź na pytanie o nasz rynek mieszkaniowy numer dwa okazuje się znacznie trudniejsza.


We wszystkich zestawieniach dotyczących na przykład liczby nowych inwestycji deweloperskich lub wartości sprzedanych lokali, zawsze zdecydowanie przoduje Warszawa. Trudno się temu dziwić zważywszy na gospodarczy i demograficzny potencjał stolicy. Zdecydowanie ciekawsza sytuacja dotyczy drugiego największego rynku mieszkaniowego w Polsce. Statystyki demograficzne sugerują, że taki tytuł powinien przypaść Krakowowi. W ostatnim czasie sytuacja okazuje się jednak mniej oczywista, niż można by sądzić. Stolica Małopolski pozostaje bowiem pod silną presją Wrocławia, który jest nieco mniejszy ludnościowo.

Wyniki Wrocławia są bardzo zbliżone do krakowskich


Jeżeli chodzi o porównania dotyczące potencjału krakowskiej i wrocławskiej „mieszkaniówki”, to można wybrać bardzo różne wskaźniki. Eksperci GetHome.pl wzięli pod uwagę następujące kryteria, które dotyczą popytu, podaży, nowych inwestycji oraz cen lokali:

  • liczba nowych mieszkań w ofercie deweloperów (na RynekPierwotny.pl) – wynik z Krakowa mniejszy o 18% (marzec 2020 r.)
  • liczba inwestycji deweloperów (na RynekPierwotny.pl) – wynik z Krakowa większy o 24% (marzec 2020 r.)
  • liczba nowych mieszkań sprzedanych w 2018 r. – wynik z Krakowa większy o 23%
  • wartość nowych mieszkań sprzedanych w 2018 r. – wynik z Krakowa większy o 18%
  • liczba używanych mieszkań sprzedanych w 2018 r. – wynik z Krakowa mniejszy o 41%
  • wartość używanych mieszkań sprzedanych w 2018 r. – wynik z Krakowa mniejszy o 33%
  • liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w 2019 r. – wynik z Krakowa mniejszy o 19%
  • liczba mieszkań ukończonych przez deweloperów w 2019 r. – wynik z Krakowa większy o 12%
  • średnia transakcyjna cena nowych mieszkań (IV kw. 2019 r.) – wynik z Krakowa większy o 8%
  • średnia transakcyjna cena używanych mieszkań (IV kw. 2019 r.) – wynik z Krakowa większy o 1%


Powyższe dane wskazują, że różnica między rynkowymi wynikami Krakowa oraz Wrocławia jest mniejsza niż może sądzić wiele osób. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że po podsumowaniu wartości obrotu lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym i wtórnym, Wrocław w 2018 r. wyprzedził Kraków (4,08 mld zł vs 3,90 mld zł). Jeżeli natomiast chodzi o lepsze wyniki Krakowa dotyczące liczby inwestycji deweloperskich, sprzedaży nowych mieszkań oraz liczby mieszkań ukończonych przez deweloperów, to są one kompensowane przez statystyki, w których lepiej wypada Wrocław. Chodzi o liczbę nowych mieszkań w rynkowej ofercie, sprzedaż używanych lokali oraz liczbę mieszkań rozpoczętych przez deweloperów.


Wybór „rynku numer 2” zależy głównie od kryteriów


Informacje zebrane z różnych źródeł wskazują, że wybór mieszkaniowego rynku numer dwa wcale nie jest łatwą sprawą. W dużej mierze zależy on od przyjętych kryteriów. Co więcej, nie można powiedzieć, że wrocławski rynek jest o wiele mniej ekskluzywny. Dane portalu RynekPierwotny.pl mówią, że pod koniec 2019 r. obydwa analizowane miasta cechowały się bardzo zbliżonym udziałem nowych mieszkań z ceną ofertową wynoszącą ponad 10 000 zł/mkw. Właśnie dlatego nieco wyższa średnia transakcyjna cena mieszkań z Krakowa (patrz poniższa tabela) nie stanowi dobrego argumentu mówiącego o prestiżu krakowskiego rynku.

Materiał opracowany przez eksperta portalu GetHome.