Dnia 30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa z dnia 20 maja 2021 roku, mówiąca o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”) (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177). 

Ustawa ma za zadanie zagwarantować pomoc nabywcy mieszkań lub domów jednorodzinnych w przypadku upadłości dewelopera, nierozpoczęcia przez niego inwestycji oraz w momencie upadku banku, który prowadzi mieszkaniowe rachunki powiernicze. W celu uniknięcia utraty środków przez klienta został utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który jest zasilany wpłatami od deweloperów.

Jednym z środków ochrony wynikającym z ustawy jest obowiązek zapewnienie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Skąd w zależności od rodzaju rachunku przekazywane są deweloperowi w transzach po potwierdzonym przez bank osiągnięciu określonego zaawansowania budowy lub jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej stojącego (stanowiącego odrębną nieruchomość).


Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek odprowadzenia od każdej wpłaty nabywcy, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku – maksymalna wysokość wpłaty nie może przekroczyć 1%. Natomiast przy zamkniętym rachunku powierniczym ta wpłata nie może przekroczyć 0,1%. 

Kolejnym środkiem ochrony jest termin realizacji przelewu deweloperowi środków z rachunków powierniczych – ustawa przewiduje, że zostaną one przelane dopiero po zakończeniu danego etapu realizacji przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego. Wcześniej bank dokonuje odpowiednich weryfikacji: czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców, nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku.

Uregulowana została również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. 

Przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego weszły w życie już 31 lipca 2021. Natomiast pozostałe rozwiązanie przewidziane w Ustawie zaczną obowiązywać, gdy wejdą w życie poszczególne jej przepisy.